전세사기 수법과 대비

(23.5.3. 작성)

 

전세사기 특별법을 알아봤으니, 이제 다른 부류를 다뤄볼까 합니다.

 

전세사기 예방법인데요.

사기는 나이가 많은 적든 또는 경험이 있든 없든 상관없이 누구나 당할 수 있습니다. 그렇다고 해서 아무런 준비 없이 당할 수만은 없겠죠.

모르면 당할 수밖에 없습니다. 그러니 조금씩 알아보고, 공부하는 습관을 들여봅시다.

 

 

전세가율?

전세사기를 알아보기에 앞서, 기본적으로 "전세가율"을 알고 넘어가야 합니다.

 

전세가율이란 매매가 대비 전세가를 의미합니다. 

전세가율이 높다는 말은 전세가가 매매가 대비 비싸다는 뜻이고, 향후 집이 경매에 넘어갈 경우 내 돈 전부를 돌려받지 못할 가능성이 높다는 뜻이 됩니다.

 

예를 들어, 매매가격이 1억인데 전세가가 7천만 원이면 전세가율은 70%이고, 전세가가 5천만 원이면 전세가율은 50%로 봅니다.

 

전세가율이 최소 70~80%는 되어야 경매에 넘어가더라도 전세금을 보장받을 수 있는데요.

다만, 전입신고와 확정일자는 필수입니다.

 

그런데 전세가율은 매매가가 하락하거나, 전세가가 오르면 같이 오르게 됩니다.

즉, 계약 당시의 전세가가 낮았더라도 시간이 지나 매매가가 떨어지면 전세가율은 올라가게 되는 거죠.

이럴 경우가 흔히 말하는 깡통전세(집을 팔아도 전세금을 못 돌려줌!!)입니다.

 

전세사기 유형

정말 사기는 다양하지만, 대표적으로 이중계약과 깡통전세가 있습니다.

 

이 두 가지 유형의 예방 방법을 알아보도록 할게요.

 

 

1. 이중계약 예방법

기본적으로 이중계약은 중개인(부동산)과 임대인이 짜고 치는 고스톱이기에 그물에 걸려들면 사실상 그냥 당한다고 보셔야 합니다. 주로 젊은 청년들이 많이 당하는 케이스라고 합니다.

 

중개인이 임대인과 짜고 1개의 집을 가지고 3명과 계약한다면 3명에게 모두 계약금을 받게 되겠죠?

이 상태에서 계약만 한 채로 도망갑니다. 만약 계약금만 줬으면 그나마 다행인데, 잔금까지 치렀다면 끝나는 거죠.. 이사하려고 보니 이미 누가 살고 있거나, 이사했는데 누가 이사를 오는 경우가 생깁니다.

 

잔금 치르기 전에 확정일자 부여 열람을 해보시기 바랍니다.

 

이런 이중계약의 가장 좋은 대책으로는 값싼 매물은 의심하고 여러 번 살펴야 합니다. 기본 중에 기본인데 이렇게 안 하는 분이 많죠 사실.. 정말 맘에 드는 매물이라면 찜을 해뒀다가 여러 중개사에 해당 매물에 대해서 문의를 해보시는 게 좋습니다.

 

아울러, 국가공간정보포털에 접속해서 해당 중개인이 찐인지 확인해 볼 수 있습니다. 보통 이런 이중계약 사기는 중개인 자격이 없거나, 자격이 중지됐거나 하는 사기꾼들이 대부분입니다.

국가공간정보포털 바로가기

 

▶해결: 꼼꼼한 매물 확인 + 중개인 자격 확인

 

2. 깡통전세 예방법

최근 불처럼 번지고 있는 깡통전세입니다.

출처 : 법무법인 한림

 

신축빌라 등 매매가 거의 없어 매매가를 알기 어렵지만 건물을 깨끗하거나 신축 건물 등에서 자주 일어나는 수법입니다.

집 컨디션이 좋아서 급하게 전세로 들어가 사회초년생이나 신혼부부가 많이 당한다고 하네요. 

1. 건축주가 계약 당시 깨끗한 등기부등본을 보여줍니다. 
이자 지원, 풀옵션, 관리비 지원 등 다양한 조건들을 제시하죠.

2. 시세보다 높게 전세계약을 맺습니다. 전세가율이 100%에 가깝게 계약할 겁니다. 매매가를 잘 모르는 사람들이 전세가율을 계산하지 않고 전세계약을 하는 거죠. 또한 건축주의 신용을 믿고 계약을 합니다.
(부자니깐 돌려주겠지.. 하시는 데 있는 놈들이 더한 세상이 맞습니다.)
3. 바지사장에게 집을 넘기고 수수료를 줍니다.

이때, 등기상 소유주가 바지사장으로 변경됩니다.

4. 전세 만기일에 전세금을 돌려주지 않고 드러눕습니다. 애초에 이미 전세가율이 높았기에 경매로 넘어가 봐야 내 돈을 다 돌려받을 수 없는 거죠. 결국 피해자는 울며 겨자 먹기로 낙찰받거나 전세금의 일부분을 잃게 되는 겁니다.

 

빌라왕도 이런 케이스였습니다. 건축주와 빌라왕이 짜고 세입자에게 사기를 쳤던 겁니다.

 

깡통전세를 포함한 이런 전세사기 유형을 예방하려면 전세가율을 확인하고, 전세가율이 낮은 집을 얻어서 들어가야 합니다. 그러려면 집을 대충 봐서는 안 되겠죠?

 

안심전세 앱

 

 

최근 국토교통부에서 임차인이 계약 전부터 전세사기 위험을 판단할 수 있도록 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보를 안심전세 앱을 통해 한눈에 확인할 수 있도록 만들었습니다.

전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖췄더라도 부동산에 부과되는 국세, 지방세와 임금채권은 보증금보다 먼저 변제되기 때문에 등기부등본에 압류, 가압류, 강제경매, 개시결정 등 권리 침해가 있는지 확인해야 합니다.

안심전세 APP 자세히보기

 

정보를 입력하면 매매가와 전세가, 인근 지역의 전세가격 비율을 알려주고 안정적으로 원금 회수가 가능한 전세가를 알려줍니다.

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사실상 매매가와 전세가만 잘 알아도 이런 사기에 당할 일은 없겠죠. 그러니 새집이라고 혹하지 마시고, 꼭 인근 전세 시세 및 해당 빌라의 매매가를 잘 알아보고, 등기부등본도 열람하시고 계약하시기 바랍니다.

 

이 앱도 활용해 보시고 다들 안전하게 방(집)을 구해봅시다.

 

이번 글을 마치며..

전세사기가 요즘 수면 위에 올라왔다곤 하지만 다뤄야 할 내용이 무지하게 많네요.

이번에는 수법을 알아봤는데, 기회가 된다면 다음에는 계약 시 준비할 것, 알아두면 좋을 것들을 다뤄보도록 하겠습니다.

 

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